Analog anvendelse af lejeloven, objektivt ansvar

Lejelovgivningens regler er i flere sager anvendt analogt på andelsboligforhold om erstatningsansvar. Dette har medført, at visse andelshavere er blevet pålagt et objektivt erstatningsansvar for skader påført i forbindelse med renovering/forbedring af andelsboligen

Forholdet mellem en andelshaver og en andelsboligforening er juridisk set, forskelligt fra forholdet mellem en boliglejer og boligudlejer. Alligevel forekommer der tilfælde, hvor man sidestiller disse to forhold, da de på visse punkter er meget ens.

Juridisk er der ikke nogen definition af en andelsboligforening. Normalt vil en andelsboligforening være ejer eller udøve en ejers ret over ejendommen. Medlemmerne af andelsboligforeningen (andelshaveren) har brugsret (ikke direkte ejendomsret) til boligen og kan pantsætte (belåne) andelen. Medlemmerne har i øvrigt andel i foreningens formue (andelsværdi) og kan overdrage andelen, sædvanligvis efter nærmere i vedtægten fastsatte regler.

Ved lejeforhold har lejer ligesom andelshaver en brugsret (ikke direkte ejendomsret) til boligen. Til forskel fra andelsboligforhold, har lejeren ikke mulighed for at pantsætte (belåne) boligen, ligesom en lejer ikke har en andel i ejendommens formue.

Da der juridisk set er tale om to forskellige forhold, findes der forskellige regelsæt til andelsboliger (andelsboligforeningsloven) og lejeboliger (lejeloven). Herudover kan en andelsboligforening have et sæt af vedtægter, der regulerer andre forhold for foreningen, som ikke står i loven.

Opstår der en situation i en andelsboligforening der skal afgøres juridisk, bliver det undersøgt om andelsboligloven eller foreningens vedtægter, har taget stilling til, hvordan situationen skal afgøres. Kan der ikke findes en løsning i disse regelsæt, kan det undersøges om lejeloven regulerer en sådan situation vedrørende boliglejeforhold. Er det herefter tilfældet, at der ikke kan findes en løsning i andelsboligloven eller andelsforeningens vedtægter, men er situationen reguleret i lejeloven, kan lejeloven i visse tilfælde anvendes analogt på forholdet.

Ved en analog anvendelse forstås, at to forhold har så mange væsentlige ligheder, at de ting der gør sig gældende for det ene forhold, ligeledes kan anvendes på det andet forhold i forskellige situationer. Regler fra lejelovgivningen kan således anvendes i tilfælde om andelsboliger, selv om reglerne reelt ikke er beregnet til dette, uden at der tages hensyn til om dette er rimligt.

For at illustrere ovenstående princip, kan tænkes den situation, at en andelshaver A1 hyrer et VVS-firma til at udføre arbejde i sit badeværelse. VVS-firmaet udfører ikke deres arbejde ordentligt, hvilket forårsager vandskade i lejligheden nedenunder hos A2. Det er herefter spørgsmålet hvem der er ansvarlig over for skaderne i A2’s lejlighed. Da det er VVS-firmaet der har lavet fejlen, vil det være nærliggende at sige, at de er ansvarlige, og derfor skal erstatte A2 for de skader der er sket.

En situation som beskrevet er ikke reguleret i andelsboligloven, og vil i de fleste tilfælde heller ikke være reguleret af andelsboligforeningens vedtægter. Det skal her nævnes at ABF’s standardvedtægter ikke regulerer en sådan situation. Læs vedtægterne her.

Imidlertid er situationen reguleret af lejeloven i forhold til lejeforhold. Af lejeloven følger det, at en lejer er erstatningsansvarlig på objektivt grundlag, for skader på det lejede, såfremt skaden skyldes installationer foretaget af lejer. Et objektivt ansvar betyder, at det er uden betydning hvem der reelt er skyld i fejlen, da ansvaret efter loven er blevet påført lejeren. Havde eksemplet ovenfor angået en lejebolig, ville lejeren være erstatningsansvarlig for skaderne hos underboen, også selvom fejlen var begået af VVS-firmaet. Når lejeren er erstatningsansvarlig skal han erstatte alle de skader der er sket.

For at løse problemet i andelsboligforholdet, vil det i det anførte eksempel, være muligt at anvende lejelovens regler analogt, da situationerne har så mange væsentlige ligheder, at de ting der gør sig gældende for det ene forhold (lejeforholdet), ligeledes kan anvendes på det andet forhold (andelsboligforholdet).

Sker der skade hos andre, f.eks. vanskade ved renovering af badeværelse, når en andelshaver fortager ændringer (renovering/forbedring) af deres andelsbolig, kan andelshaveren i disse tilfælde risikere at blive gjort erstatningsansvarlig på objektivt grundlag, da lejelovens regler kan anvendes analogt på forholdet. Det objektive ansvar er en stor byrde, og det kan derfor virke urimeligt, at et sådan ansvar kan pålægges en andelshaver, da situationen som udgangspunkt kun finder anvendelse på lejeforhold.

Der er dog afsagt to domme, om netop denne problemstilling, hvor en andelshaver er blevet pålagt et objektivt erstatningsansvar efter en analogi af lejelovens regler. Dommene kan læses her.