UDLEJNING VIA AIRBNB

Det er blevet mere og mere populært at finde overnatning på sommerferien gennem tjenester som air-bnb.com, hvor turister kan leje en privat bolig på ferien. I takt med at tjenesten er blevet mere populær, har den også været genstand for en del diskussion, da udlejning gennem airbnb.com rejser nogle praktiske så-vel som juridiske spørgsmål for Andelsboligforeninger.

1. Er det lovligt at udleje gennem Airbnb.com

1.1 Fremleje

For mange Andelsboligforeninger gælder det i foreningens vedtægter, at en andelshaver ikke må fremleje sin andelsbolig, eller at andelshaveren skal søge tilladelse i andelsboligforeningsbestyrelsen, før der kan ske fremleje. Spørgsmålet er dog, om kortere tids udlejning gennem airbnb.com kan sidestilles med fremleje? Og hvad er reelt konsekvensen hvis andelshaveren udlejer sin bolig gennem airbnb.com for en weekend?

Som regel vil andelshaveren fraflytte boligen i det tidsrum den lejes ud gennem airbnb.com, men det kan også tænkes, at der kun lejes et enkelt værelse ud, hvor andelshaveren samtidig selv bliver boende. I alle tilfælde vil der nok ikke være tale om, at andelshaveren fuldstændig fraflytter andelsboligen og skifter folkeregisteradresse, i det tidsrum boligen lejes ud gennem airbnb.com, da der netop er tale om udlejning til turister i korte perioder.

Det er meget omdiskuteret, om kort tids udlejning gennem airbnb.com kan sidestilles med fremleje, og det ses endnu ikke, at spørgsmålet er blevet prøvet ved domstolene. Men under alle omstændigheder er der et behov for, at Andelsboligforeninger tager hånd om problematikken.

1.2 Overlade brugen til andre

De Andelsboligforeninger der anvender ABF’s standardvedtægter, vil i vedtægterne have en henvisning til reglerne i lejeloven. En udlejer kan hæve en lejeaftale, hvis lejeren uberettiget overlader brugen af det lejede til en anden, og ikke bringer forholdet til ophør ved udlejers indsigelse, jf. lejeloven § 93, stk. 1, litra f.

Den 1. juli 2015 sker der en ændring af lejeloven. Fra det tidspunkt skal ejeloven ikke længere gælde for lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål. Det betyder blot, at lejeloven ikke gælder mellem lejeren (fremlejeren) og gæsten der lejer boligen gennem airbnb.com (fremlejetageren), og det ændrer derfor ikke på udlejerens mulighed for at ophæve lejeaftalen efter lejelovens regler.

Der er ingen tvivl om, at det for almindelige boliglejere på nuværende tidspunkt, som absolutte hovedregel ikke er lovligt at udleje sin lejlighed gennem airbnb.com, uden forudgående tilladelse fra udlejeren. Er der en henvisning til lejelovens regler i Andelsboligforeningen, vil det samme gøre sig gældende for en andelshaver.

2. Konsekvensen ved ulovlig udlejning

På trods af, at det som udgangspunkt ikke er lovligt at udleje sin andelsbolig gennem airbnb.com, kan det blive svært for Andelsboligforeningerne at udøve nogen form for sanktion over for andelshaveren, især når der er tale om udlejning i så korte perioder som over en weekend eller en enkelt nat. Hvis Andelsboligforeningen gerne vil forhindre udlejning gennem airbnb.com, skal foreningen tage stilling til, om det bør fremgå af foreningens vedtægter, måske som et tillæg til de gældende regler for fremleje.

3. Andelsboligforeningernes ansvar

Det er op til Andelsboligforeningerne selv at tage hånd om problematikken, da der ses et stigende fokus på udlejning gennem tjenester som airbnb.com og dermed et stigende behov for en klarlæggelse af reglerne.

Fællesskab er i højsædet i Andelsboligforeninger, og det kan derfor skabe uro, hvis der pludselig bor andre ikke-andelshavere i foreningen – også selvom det er for korte perioder. Andelsboligforeningerne kan og bør derfor tage stilling til nogle retningslinjer, der imødekommer andelshavernes ønske og behov om at udleje gennem airbnb.com. Der skal skabes en tryghed overfor de andre andelshavere i foreningen, måske ved, at det præciseres, ved hvem der lejer andelsboligen, og hvordan det er muligt at få fat på gæsterne og den andelshaver der udlejer, hvis der skulle være nogen form for problemer med de midlertidige gæster.

Der er ingen tvivl om, at flere mennesker giver mere slitage, og turister der lejer en lejlighed for en weekend, vil med al sandsynlighed medbringe kufferter der kan medføre slid på opgangsarealer. Andelsboligforeningen kan overveje, om en andelshaver der ønsker at udleje sin bolig til airbnb.com, skal betale et ekstra gebyr til Andelsboligforeningen i de perioder hvor der udlejes, for på den måde at give et ekstra bidrag til den eventuelle slitage og anden gene som udlejningen kan medføre. Det kan enten være i form af et fast beløb, eller ved en procentuel andel af lejeindtægten.

I det store hele vil det være op til Andelsboligforeningerne selv at tage fat på de problematikker, som udlejning gennem airbnb.com medfører. Første skridt vil i hvert fald være en stillingtagen til, om det overhovedet skal være lovligt for en andelshaver at foretage sådan udlejning, og foreningen bør sikre sig den nødvendige vedtægtsændring og andre relevante retningslinjer for andelshaverne.

Et tillæg til vedtægternes fremlejebestemmelser, kunne se sådan her ud, for at imødekomme flest mulige behov som andelshaverne kan have:

”Korttidsudlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, jf. lejelovens § 1 stk. 3, er tilladt mod underretning af bestyrelsen og tillægsbetaling til boligafgiften på 5 % af bruttolejeindtægten. Bestyrelsen kan fastsætte nærmere regler for hvordan underretning skal ske”

Henvisningen til lejelovens § 1, stk. 3 er dels en henvisningen til definitionen af korttidsudlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, og dels en præcision af, at lejelovens regler ikke gælder for korttidsudlejning, men altså kun mellem parterne der indgår aftalen om korttidsudlejningen. Derudover favner tillægget, at andelshaveren skal sørge for at orientere bestyrelsen om de gæster der skal bo i boligen, og ved at fastsætte et gebyr på 5% af bruttolejeindtægten, imødegås den eventuelle ekstra slitage og gene som udlejningen kan medføre. Bestyrelsen vil herudover kunne fastsætte andre regler eller retningslinjer for udlejningen, som med fordel kan udleveres til gæsterne, så de er bekendt med indholdet heri.

4. Andelshaverens rettigheder ved udlejning

Udlejning gennem airbnb.com kan på papiret virke som en god og nem måde at få en ekstra indtjening, men før man overvejer at udleje sin bolig, skal man gøre op med sig selv, hvilke ulemper det kan medføre.

Hvad hvis gæsterne ødelægger eller stjæler dele af indboet? Og hvad kan man stille op hvis de ikke har betalt? Det kan også tænkes, at gæsterne nægter at flytte ud af boligen igen, og det er derfor vigtigt at sætte sig ind i reglerne forinden boligen udlejes.

Airbnb.com har udarbejdet en lang række retningslinjer, hvor de forsøger at tage fat på nogle af de nævnte problematikker. Før udlejning overvejes bør disse retningslinjer læses igennem, da de giver et godt billede af de rettigheder en vært har ved udlejning af sin bolig.

Det er især væsentligt at være opmærksom på, at airbnb.com blot er en platform, der gør det muligt at udleje, og at alle aftaler der indgås mellem en vært og en gæst ikke vedkommer airbnb.com.

5. Pris, skat og betaling

5.1 Hvilken pris må du tage ved udlejning gennem airbnb.com

Det er fristende at tage en høj pris ved korttidsudlejning gennem airbnb.com, men lejelovens regler har indtil nu sat en begrænsning i prisen til det lejedes værdi.

Begrænsningen i prisfastsættelsen bliver dog ophævet den 1. juli 2015, hvor lejeloven, og dermed reglerne om det lejedes værdi, ikke længere gælder for udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål. Det vil herefter stå værten frit at fastsætte en pris for udlejningen.

5.2 Skal der betales skat af lejeindtægten

Andelshavere anses i skattemæssig henseende som lejere. Udlejer en andelshaver en del af værelserne eller hele boligen gennem airbnb.com, kan andelshaveren ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på ⅔ af den årlige boligafgift til andelsboligforeningen for hele lejligheden.

Som ejer af en lejlighed, er det muligt at få enten et bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag. Bundfradraget udgør 1,33 procent af ejendommens værdi for indkomståret, men altid mindst 24.000 kr. Det betyder, at lejeindtægten inklusiv betaling for el, gas, varme, vand og telefon vil være skattefri så længe den ikke overstiger bundfradraget. Det regnskabsmæssige fradrag betyder, at der betales skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter. Dette fradrag kræver, at der udarbejdes en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som skal kunne vises til Skat på forlangende.

Inde på Skats hjemmeside, er det muligt at finde mere detaljerede forklaringer af reglerne. Følg linket her

5.2 Hvordan får du betaling af gæsterne

Airbnb.com fungerer som betalingsagent på den måde, at airbnb.com modtager det fulde beløb fra gæsten på tidspunktet hvor selve reservationen bekræftes. Inden for 24 timer efter gæsten ankommer til boligen, vil airbnb.com sørge for at frigive pengene til værten, fratrukket servicebeløb og eventuelle skatter som måtte være påkrævet for sådan udlejning. Der findes endnu ikke sådanne skatter i Danmark.

Airbnb.com yder i forbindelse hermed en Værtsgaranti, der betyder, at airbnb.com lover at sørge for at betale værten, når de har modtaget betalingen fra gæsterne.

6. Forsikring

Airbnb.com anbefaler, at værter kontakter deres forsikring forud for udlejning, for at være sikker på den dækning forsikringen yder. Den værtsgaranti som airbnb.com yder, er ikke en forsikring, og den erstatter ikke en almindelig indboforsikring.

Det er især relevant at være opmærksom på, hvordan forsikringen dækker i tilfælde af tyveri, ødelæggelse men også i alvorlige tilfælde som brand. Der kan være stor forskel på forsikringspolicer, og det bør altid sikres hvilket dækningsomfang forsikringen har, inden det overvejes at udleje boligen gennem airbnb.com.

En indboforsikring vil som regel dække skader som følge af for eksempel brand, vandskader og indbrudstyveri, også i tilfælde, hvor lejligheden lånes ud. Dog vil forsikringen typisk ikke dække simpelt tyveri – altså tyveri, hvor tyven kommer ind gennem en ulåst dør, eller hvor det er lejeren, der har stjålet tingene.

I tilfælde af, at gæsten eller dennes gæster ved et uheld kommer til at beskadige indbo eller selve lejligheden, kan du som udgangspunkt kun få erstatning, hvis enten gæsten har en forsikring som dækker, hvis skaden er dækket af en forsikring gennem udlejningsbureauet eller er dækket gennem ens egen forsikring.

Gæsternes ansvarsforsikring vil i flere tilfælde dække skader, som gæsterne forårsager. Det kræver dog, at du kan komme i kontakt med gæsterne efter de er rejst, og specielt når der er tale om udenlandske gæster, kan du som vært havne i en vanskelig situation.

Det vil altid være en god ide, at tage billeder af boligen og indboet inden den lejes ud, og det kan også være en fordel at høre eventuelle gæster om de har en forsikring der dækker, hvis de skulle lave en skade på boligen eller indbo.

7. Skader

Airbnb.com skriver i deres retningslinjer, at gæster er ansvarlige for eventuelle skader de påfører en bolig i lejeperioden. Det er dog værtens ansvar at bevise, at der er sket en skade, og at skaden er begået af gæsten.

Gæsten vil få en frist på 48 timer til at betale for en eventuel skade, og hvis ikke fristen overholdes, kan airbnb.com trække beløbet over gæstens kreditkort, for derefter at udbetale dette til værten.

Det er derfor yderst vigtigt som vært at sikre sig, hvilke ting der er i ens bolig, og om de virker. Værten kan med fordele udarbejde en liste over fx elektroniske apparater eller en opgørelse over køkkenredskaber, og bede gæsten skrive under på, at disse var til stede og virkede under gæstens ophold. Dette vil være et godt bevis, hvis det efterfølgende skulle vise sig, at gæsterne har ødelagt eller fjernet et apparat eller andet i boligen.

Airbnb.com tilbyder en gratis værtsgaranti, der dækker skade på værtens bolig som gæster er skyld i, med op til 5.000.000 kr. Det gælder dog ikke almindelig slitage. Det er også væsentligt at være opmærksom på, at værtsgarantien ikke dækker tyveri af ”kontanter og værdipapirer, samlerobjekter, sjældne kunstværker og smykker”.

Er du i tvivl om garantiens omfang, bør du kontakte airbnb.com inden din bolig udlejes.

For at imødekomme eventuelle skader der kan opstå under gæsternes ophold, kan det være en god ide at tage et sikkerhedsdepositum, altså hvor gæsten stiller et beløb som sikkerhed, hvis de skulle komme til at ødelægge