Mere airbnb – værelsesudlejning

En læser af andelsboligforening.nu har rettet henvendelse vedr. en tvist angående udlejning af enkeltværelser, herunder Airbnb.

Spørgsmål/faktum

”Tvisten drejer sig om udlejning af enkeltværelser, herunder Airbnb.

Flere andelshavere har fast logerende, hvilket i sig selv ikke er et problem, men der er ingen som helst registrering af disse logerende – ingen navne, ingen kontrakter, intet! Kun de pågældende andelshavere ved, hvem de har lejet enkeltværelser ud til og på hvilke vilkår.

Bestyrelsen accepterer stiltiende denne praksis, som jeg udover at mene er meget uforsvarligt tillige også finder i uoverensstemmelse med vores vedtægter. En pikant detalje er, at formanden selv har Airbnb-udlejning i endog meget stor stil – nye gæster HVER dag!

Kan en bestyrelse tilsidesætte vedtægterne, og kan man sagsøge en bestyrelse i en sådan sag, hvor jeg ikke som sådan kan siges at lide noget tab, men blot ønsker reglerne overholdt?

ABF mener, at Airbnb er uforenelige med deres standardvedtægter, men hvordan med Airbnb i forhold til vores vedtægter?

Det er desværre ikke en mulighed at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, eftersom bestyrelsen i vores meget lille forening har et flertal bag sig, men skal samme flertal ikke enten følge vedtægterne eller få dem ændret, så de er, som de vil have dem?”

Relevant bestemmelse i den vedhæftede vedtægt

Udlejning m.v.:

§ 12

En andelshaver kan kun udleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse og for en periode på højst to år. Perioden kan i særlige tilfælde forlænges. Bestyrelsen skal endvidere godkende lejeren og betingelserne for lejemålet. Andelshaveren er forpligtet til at underrette bestyrelsen om sin nye adresse. Udlån eller udleje af enkelte værelser kan andelshaveren foretage i samme omfang, som en lejer kan efter lejeloven, dog kun max to udlejere pr. lejemål. Bestyrelsen kan fastsætte betingelser herfor.

Svar

Indledningsvis bemærkes, at vedtægten, som så mange andre vedtægter (og lejeloven), sondrer mellem fremleje af hele lejligheden på den ene side og delvis fremleje (værelsesudlejning) på den anden side, svarende til den del af bestemmelsen, som jeg ovenfor har fremhævet med rødt.

Der er flere grunde til, at man sondrer mellem fremleje af hele lejligheden og enkeltværelser. I denne sammenhæng er den væsentlige grund, at ved udlejning af værelser tager andelshaveren den direkte risiko for, at fremlejetageren respekterer husorden m.v., hvilket alt andet lige minimerer risiko for gener i forhold til de øvrige andelshavere.

Hvis vi herefter vender blikket mod andelsboligforeningens konkrete regulering af værelsesudlejning, kan det konstateres, at begrænsningen sker ved henvisning til lejeloven.

Lejelovens § 69 har følgende ordlyd:

”§ 69. Lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens beboelsesrum til beboelse. Det samlede antal personer, der bor i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum.
Stk. 2. Udlejeren skal modsætte sig fremlejeforholdet, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber m.v. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.
Stk. 3. Fremlejeaftaler skal indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse tilstille udlejeren kopi af fremlejeaftalen.”

Ved fortolkning synes Lejelovens § 69, stk. 1 i vedtægtens bestemmelse afløst af ”dog kun max to udlejere pr. lejemål.” 
Ordet ”udlejere” i vedtægten er nok ikke heldigt valgt, idet udlejer i fremlejeforholdet er andelshaveren. Der er næppe tvivl om, at der menes maksimalt to (samtidige) fremlejeforhold.
Lejelovens § 69, stk. 2 har ingen relevans, allerede fordi begrænsningerne alene gælder de ejendomme, hvor udlejeren har anmeldt begrænsningen overfor kommunalbestyrelsen, jf. sidste punktum.
Lejelovens § 69, stk. 3 er afløst af vedtægtens sidste punktum, hvorefter bestyrelsen kan fastsætte betingelserne herfor. Det betyder med andre ord, at indtil bestyrelsen måtte have fastsat sådanne betingelser, gælder der ingen særlige betingelser.
Samlet set er det således min opfattelse, at der næppe er tale om en overtrædelse af vedtægten, så længe der alene er tale om udlejning af enkeltværelser.
Man kan selvfølgelig drøfte, om det er rimeligt. Ud over det af dig nævnte forhold om samlet at have indseende med, hvem der er andelshavere/fremlejetagere i ejendommen, kan det tilføjes, at fremlejeforhold alt andet lige giver en øget slitage på trappeopgange m.v. Før 1980 var det direkte anført i lejeloven, at udlejer kunne kræve 15% i lejeforhøjelse, hvis der blev foretaget fremleje af enkeltværelser.
Selvfølgelig bør forhold af denne karakter drøftes på andelsboligforeningens generalforsamling. Når det ikke er muligt at få indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, må spørgsmålet rejses i form af et forslag til regulering af forholdene på den ordinære generalforsamling, hvor du vil have mulighed for nærmere at begrunde ønsket om en regulering.

København, den 7. februar 2017

Allan Thomsen