AB FREDENSGÅRDEN - HVAD KOSTER EN ANDEL?

I denne blog tager jeg tråden op fra min tidligere blog om AB Fredensgården, som desværre ikke blev stiftet. Vores udfordring i forhold til ejendommens erhvervslejere er beskrevet men også bankernes krav til beboernes egenbetaling gav store udfordringer. Og var i sidste ende grunden til, at enderne ikke kunne mødes.

Kravet til egenfinansiering ligger typisk på mellem 1.000-2.500 pr. kvm., forstået sådan at man ved en lejlighed på 50 kvm. selv som kommende andelshaver skal komme med mellem 50.000 kr. og 125.000 kr. Resten finansieres via kreditforening og bank.

I det beløb modregner man depositum, forudbetalt leje og indvendig vedligeholdelse, sådan at det kontante beløb, der skal betales reduceres med de tre beløb og derfor er væsentligt lavere. Det er ikke udsædvanligt, at den enkelte lejer kan modregne 30-50.000.

Ud fra en helt praktisk betragtning er det første problem med egenfinansiering i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening, at pengene skal være til stede inden for meget kort tid. Der er ikke tid til at spare sammen og tage højde for, at pengene skal være til stede i fremtiden. Pengene – eller i hvert fald et lånetilsagn fra egen bank - skal ligge der, før man kan udfylde sin indmeldelsesblanket til foreningen og typisk giver det kun en kommende andelshaver få uger at stampe pengene op af jorden på.

Det siger sig selv, at det giver en udfordring, og derfor var vores første overslag for AB Fredensgården baseret på en egenfinansiering på lige knap 1000 kr. pr. kvm. for at give beboerne en reel mulighed for at melde sig ind.

Bankerne krævede for AB Fredensgården en egenbetaling på 2.500 pr.kvm.

Umiddelbart kan man have den tanke, at det er meget sundt med egenkapital frem for ”fremmedkapital” og at det gør foreningens samlede økonomi bedre, desto mere, de enkelte andelshavere selv ”skyder ind” og har på spil.

Imidlertid er det ofte den samme bank, som låner penge til andelsboligforeningen, som også låner penge til den enkelte andelshaver. Man kan derfor sige at bankernes risiko ikke ændres ved at kræve større indskud. Det gør til gengæld bankens indtjening. Banklån til andelsboligforeninger forrentes typisk med ca. 4%. Lån til den enkelte andelshaver koster ofte det dobbelte.

Efter at vi måtte konstatere, at der ikke kom udfyldte indmeldelsesblanketter nok til at vi kunne stifte AB Fredensgården talte jeg med flere beboere, som udtrykte stor frustration over reelt ikke at have tid nok til at stable egenbetalingen på benene.

Måske kunne vi have stiftet AB Fredensgården, hvis det havde været mere tid, men ved stiftelse af en andelsboligforening er tid den knappe faktor. Læs med på min næste blog om, hvor meget – eller rettere hvor lidt - tid, man reelt har og om, hvor meget der skal nås på den korte tid, der er til rådighed.

Tags: