Andelsværdi

Prisen på en andelsbolig skal opgøres i overensstemmelse med maksimalprisreglen i andelsboligforeningslovens (ABL) § 5.

Når en andelsbolig overdrages, sælges en andel af andelsboligforeningens formue, hvor der til denne andel er knyttet retten til en bolig i foreningens ejendom. Prisen må derfor ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue udgør med tillæg af individuelle udførte forbedringer i lejligheden og et eventuelt tillæg for lejlighedens vedligeholdelsesstand.

Andelen af foreningens formue skal opgøres i ABL § 5 stk. 2-10. Sædvanligvis opgøres værdien af andelen i overensstemmelse med reglerne i ABL § 5 stk. 2, 3 og 4.

ABL § 5, stk. 2 og 3 indeholder regler om, hvorledes værdien af foreningens ejendom skal opgøres. Stk. 4 indeholder regler om, hvorledes foreningens prioritetsgæld skal opgøres.

Ejendommen kan i foreningens regnskab værdiansættes på tre forskellige måder:

• Anskaffelsesprisen
• Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar.
• Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi.

Andelsboligforeningen kan frit vælge mellem de tre måder allerede fra tidspunktet for foreningens stiftelse.

Når ejendommen værdiansættes efter 1. (anskaffelsesprisen) eller 3. (den senest ansatte offentlige ejendomsværdi), giver værdien (næsten) sig selv. Anskaffelsesprisen er købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen, mens den senest ansatte ejendomsværdi bliver offentliggjort hver andet år. Hertil kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelse eller vurdering.

Ejendommens værdi kan også fastsættes til den værdi, som en statsautoriseret ejendomsmægler, der tillige er valuar, vurderer, at ejendommen har som udlejningsejendom. Denne vurdering indeholder et væsentligt element af skøn. Vurderingen foretages på baggrund af oplysninger om ejendommens beliggenhed, grundareal, bygninger, udstyr, offentligretlige som privatretlige rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker ejendommens værdi. Ejendommen skal vurderes som udlejningsejendom, og med én tom lejlighed. Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet en vejledning i vurdering af andelsboligforeningers ejendom. Det kan i mange situationer være fornuftigt at benytte denne vurdering til at værdiansætte foreningens ejendom.

I forbindelse med lejernes overvejelse, om hvorvidt de skal erhverve deres ejendom og stifte en andelsboligforening, kan det undtagelsesvis være fornuftigt, at indhente en valuarvurdering af ejendommens handelsværdi. (Se mere på vores blog).

Andelsboligforeninger skal være opmærksomme på, at værdifastsættelse af foreningens ejendomme er undergivet de ”frie markedskræfter”. Det vil sige, at værdien af ejendommen falder og stiger med den almindelige prisudvikling i markedet. Mange foreninger har derfor måtte erfare, at finanskrisen har påvirket værdifastsættelsen i væsentlig grad. Denne påvirkning har typisk været størst for de foreninger, der har benyttet handelsværdivurdering udarbejdet af en statsautoriseret ejendomsmægler/valuar. Det følger naturligt af, at anskaffelsesprisen med senere forbedringer ikke påvirkes af markedskræfterne, samt at fald i den offentlige ejendomsvurdering ”halter” lidt bagud i forhold til virkeligheden.

Handelsværdivurderingen vil være mere følsom end de to andre værdiopgørelser.

Det er derfor ikke som udgangspunkt odiøst, at anvende en handelsprisvurdering ved fastsættelse af andelsprisen. Det er derimod odiøst, at anvende en handelsprisvurdering der ikke afspejler ejendommens faktiske værdi under de gældende markedsforhold. Endeligt er det vigtigt at pointere, at det ved køb af en andel i en andelsboligforening generelt er vigtigt nøje at gennemgå alle foreningens forhold af såvel økonomisk, juridisk samt faktisk karakter. Andelsboligforeningens økonomi skal kendes, vedtægter gennemgås, ligesom det er vigtigt at kende ejendommens stand med meget mere.