"RENTESWAP"

"Swapaftaler" er nærmest blevet synonyme med, at der er noget rivende galt. Det behøves der ikke at være, men "swapaftale" er et signal om at udvise ekstra agtpågivenhed.

I sammenhæng med lån er ”swap” udtryk for, at man bytter renter. I andelsboligforeninger har foreningen typisk optaget et realkreditlån med hyppige rentetilpasninger. Der kan være tale om et såkaldt Cibor 6 lån med rentetilpasning hvert halve år eller et såkaldt F1 lån med rentetilpasning en gang om året. De hyppige renteændringer giver en lav rente, fordi kreditgiver får tilpasset sin betaling for kreditten hyppigt til de gældende markedsvilkår. Omvendt giver det låntageren (andelsboligforeningen) en risiko for at renten stiger. For at afdække denne risiko indgår foreningen en ”swapaftale” med en bank.

”Swappet” består populært sagt i, at man bytter renter. Banken overtager pligten til at betale den til enhver tid fastsatte rente på realkreditlånet til gengæld skal andelsboligforeningen betale en rente til banken, som typisk blev fastsat i 10, 20 eller endog 30 år.

Andelsboligforeningers ”swapaftaler” var ofte indgået med såkaldte rentetrapper, således at andelsboligforeningen betalte en lav startydelse, som herefter successivt blev forhøjet. Forhøjelserne eller trappetrinene blev fastlagt fra starten, hvilket indebar, at andelsboligforeningen for en lang periode kunne budgettere sin finansiering uden hensyn til, hvordan markedet i øvrigt reagerede.

Geniale ”swaps”

I relation til andelsboligforeningernes driftsudgifter er ”swapaftalerne” på mange måder geniale, idet de budgetterer udviklingen i foreningens boligafgift i længere perioder. Almindeligvis vil man antage, at skatter og afgifter, ren- og vedligeholdelse, administration m.v. udvikler sig i takt med den almindelige inflation i samfundet.

Rentetrapperne havde ofte nogenlunde den samme profil, hvilket indebar, at man i mange andelsboligforeninger kunne forudse, at boligafgiften ville stige i nogenlunde samme takt som den almindelige inflation i samfundet. Alt andet lige giver det et fornuftigt grundlag for foreningens drift.

Når nogle (relativt få) andelsboligforeninger alligevel har oplevet driftsproblemer, har det ofte været på grund af andre urealistiske budgetforudsætninger, som f.eks. salg af andele til priser, som efterfølgende viste sig at være urealistiske.

Katastrofale ”swaps”

Til forskel fra driften har formueudviklingen i mange foreninger udviklet sig dramatisk negativt.

Værdien af ”swapaftaler” kursfastsættes løbende. Andelsboligforeninger, som har indgået ”swapaftaler” i 2007, 2008 og 2009 har i mange tilfælde oplevet dramatiske fald i kursværdien på ”swapaftalerne”.

Hvis andelsværdierne fastsættes på baggrund af den seneste offentlige vurdering eller en valuarvurdering, har det været Erhvervs- og Byggestyrelsens opfattelse, at en negativ værdi af ”swapaftalen” skulle indgå i opgørelsen af andelsværdierne. Denne opfattelse har Vestre Landsret også lagt til grund i en dom, som er indbragt for Højesteret. Indtil Højesteret har afsagt dom, må det derfor antages, at en negativ værdi af en ”swapaftale” skal indgå i opgørelsen af andelsværdierne, med mindre andelsboligforeningen benytter den oprindelige anskaffelsessum ved opgørelse af andelsværdierne.

Denne opfattelse indebærer, at mange andelshavere har købt andelen til en pris, som er faldet drastisk - ikke blot som følge af de almindelige prisfald – men tillige som følge af den negative udvikling i andelsboligforeningens ”swapaftale”.

Ingen andelsboligforeninger, som jeg kender til, har indgået ”swapaftaler” med spekulation for øje. Tværtimod har aftalerne netop været indgået med henblik på at afdække en risiko på lån med kort løbetid. Alle andelsboligforeninger, som jeg kender til, har opnået aftale med bankerne om, at ”swapaftalerne” ikke kaldes.

Ved ”swapaftalens” udløb vil alle kursudsving være væk og derfor har de negative værdier af ”swapaftalerne” ingen realøkonomisk betydning.

Lovændring?

Politisk ville det være meget simpelt at sikre, at værdien af ”swapaftaler” ikke skulle indgå i beregningen af andelsværdierne. På trods af opfordring fra ABF har politikerne indtil videre ikke taget initiativ til lovgivning, som kunne sikre mod denne uheldige virkning af ”swapaftaler”.

Har du en mening om andelsværdifastsættelse og ”swapaftaler” kan du kommentere min blog på facebook.

PS. Højesteret har stadfæstet, at negativ værdi af en renteswap skal indgå i opgørelsen af andelsboligforeningens formue, hvis foreningen ved formueopgørelsen benytter en anden værdi end den oprindelige anskaffelsessum for ejendommen med tillæg af forbedringer.

Tags: