Hvorfor er det et problem med en stor andel erhvervslejere i en ejendom?

– A/B Sortedam Dossering 1/ Nørrebrogade 8 fortsat. Når man skal stifte en andelsboligforening starter man med et stort behov for finansiering. En kreditforening og en bank skal derfor have den opfattelse, at det er en god idé at gøre lejere til andelshavere, - ellers vil de ikke låne penge til foreningens køb af ejendommen. Det mener kreditforeninger og banker ikke, hvis der er meget erhverv i ejendommen.

Sagen er den, at kreditforeninger og banker tænker i risiko.
Og der er en risiko for at en butik lukker, at et lejemål ikke kan genudlejes osv. Alt afhængig af beliggenhed, selvfølgelig.
Men isoleret set er der en risiko.
 
I ejendommen beliggende Sortedam Dossering 1/Nørrebrogade 8 fyldte erhvervene meget og særligt Nørrebro Apotek fyldte meget.
I størrelse både fysisk og som indtægtsgrundlag. Meget hvilede på erhvervenes lejeindbetalinger.
 
Det var utænkeligt at stifte A/B Sortedam Dossering 1/ Nørrebrogade 8 uden at tænke igennem,
hvordan vi kunne minimere den risiko, der var ved de mange erhvervslejere i ejendommen.
 
Vi startede derfor ud med at kontakte Nørrebro Apotek.
 
Nørrebro Apotek er godt drevet og deri ligger også, at indehaveren havde forhandlet en rigtig god lejekontrakt igennem med daværende ejer af ejendommen.
 
Vores opgave bestod i at få ham med på at blive andelshaver. Erhvervsandelshaver vel at mærke.
 
Det er en udfordring, når indehaveren er en moden mand med en uopsigelig lejekontrakt i 20 år. Han sad fint beskyttet som lejer.
Ingen kunne rigtigt røre ham, uanset hvem der købte ejendommen. Der ligger en stor udfordring i, at gøre det attraktivt for en erhvervslejer, at købe sig ind i foreningen.
 
Alligevel lykkedes det os at få ham med som erhvervsandelshaver. Han skød et indskud ind og fik en lille rabat på sine løbende betalinger.
Og så blev han sikret mod de stigninger til ”markedsleje” som mange lejere frygter at blive ramt af.
Og han fik mulighed for at præge, hvad der sker med ejendommen vedligeholdelsesmæssigt, i forhold til administration, fordeling af parkeringspladser osv.
 
Nu er Nørrebro Apotek altså andelshaver og dermed medejer af ejendommen. Nørrebro Apoteks indmeldelse gav det commitment, som bank og kreditforening skulle bruge.
Indmeldelsen minimerede med andre ord risikoen for långiver – og dermed var vejen banet for stiftelse af A/B Sortedam Dossering 1/ Nørrebrogade 8.
 
Slaget var ikke vundet alene ved at få Nørrebro Apotek med. Læs min næste blog om, hvilke øvrige krav, bank og kreditforening stillede.