HÆFTELSESFORHOLD I ANDELSBOLIGFORENINGER

I det følgende vil der blive redegjort for andelshaveres hæftelse over for andelsboligforeningens kreditorer.

Datagrundlag

Undersøgelser viser, at der er omkring 10.000 andelsboligforeninger i Danmark.

Nielsen & Thomsen Advokater har/har haft kontakt med omkring 2.000 af disse andelsboligforeninger, primært på foreningsniveau og i øvrigt ellers ved kontakt med andelshavere.

Det er vores opfattelse, at langt størstedelen af andelsboligforeningerne i Danmark i det hele eller i det væsentligste har vedtaget ABF’s standardvedtægt eller lignende bestemmelser.

For så vidt angår hæftelsesbestemmelser er det endvidere vores opfattelse, at de andelsboligforeninger, der ikke helt eller delvist har implementeret ABF’s standardvedtægt, i langt de fleste tilfælde har bestemmelser med samme retlige indhold som ABF’s standardvedtægts hæftelsesbestemmelser.

Hvad fremgår af ABF’s standardvedtægt?

Såvel ABF’s standardvedtægt for etagebyggeri som ABF’s standardvedtægt for tæt/lav bebyggelse, har følgende bestemmelse:

§ 5 Hæftelse          

(5.1)      Andelshaverne hæfter alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen, jfr. dog stk. 2.

(5.2)      For de lån i kreditforeninger eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom.

(5.3)      En fratrædende andelshaver eller andelshaverens bo hæfter for forpligtelsen efter stk. 1 og stk. 2, indtil ny godkendt andelshaver har overtaget andelen og dermed er indtrådt i forpligtelsen.”

Som det fremgår, er udgangspunktet altså, at den enkelte andelshaver alene hæfter med sit indskud vedrørende foreningen.

I § 5, stk. 2, har kreditforeninger og pengeinstitutter en særstatus i forhold til andelsboligforeningens øvrige kreditorer, idet de er berettigede til at kræve og få proratarisk hæftelse, såfremt dette i øvrigt sker i forbindelse med stiftelsen, eller det indgår i forbindelse med en lovlig vedtagelse på en generalforsamling efterfølgende.

Det er Nielsen & Thomsen Advokaters opfattelse, at der i de senere år er blevet stillet krav fra pengeinstitutter, men meget sjældent kreditforeninger, om en sådan proratarisk hæftelse vedrørende pengeinstitutlån.

Proratarisk hæftelse indebærer som det fremgår af bestemmelsen, at den enkelte andelshaver hæfter med sin andel i formuen. Dette illustreres måske bedst med følgende eksempel:

En andelsboligforening har bankgæld på kr. 2 mio., hvor der er aftalt proratarisk hæftelse. Foreningen har 20 andelshavere med lige store indskud.

I forbindelse med en opsigelse af lånet, vil hver enkelt andelshaver være pligtig at betale banken 1/20 af lånet. Det vil sige, at hver andelshaver i dette eksempel er pligtig at betale banken kr. 100.000.

Nogen har haft den opfattelse, at der i andelsboligforeninger gælder solidarisk hæftelse. Solidarisk hæftelse indebærer, at hver debitor (andelshaver) hæfter for hele gælden over for kreditor.

For helhedens skyld bemærkes, at såfremt en debitor/andelshaver på baggrund af en solidarisk hæftelse betaler gælden, kan den pågældende debitor/andelshaver afkræve hver enkelt meddebitor (de øvrige andelshavere) dennes del, jf. gældsbrevslovens § 2.

Nielsen & Thomsen Advokater har i sit mangeårige arbejde med andelsboligforeninger ikke set tilfælde med vedtægter, hvor der gælder solidarisk hæftelse for andelshaverne.

Afslutning

I langt størstedelen af landets andelsboligforeninger gælder således som udgangspunkt, at hver enkelt andelshaver alene hæfter med sit indskud. Undtagelsesvist kan det enten i forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse eller ved optagelse af lån efterfølgende aftales med en kreditforening eller et pengeinstitut, at andelshaverne skal hæfte proratarisk med deres andel i formuen.

Når man køber en andelsbolig, bør man naturligvis undersøge hæftelsesforholdene.