Følg slagets gang!

Nu har ministeren for By-, Bolig- og Landdistrikter fremsat forslag til ændring af Andelsboligloven, som har været ventet med spænding.

Lovforslaget bliver 1. behandlet i Folketinget den 5. april 2013 og vil herefter blive nærmere behandlet i Boligudvalget. Vi vil selvfølgelig følge lovgivningsprocessen og de ændringer, som processen formentlig vil medføre.

Lovforslaget medfører flere ændringer, men den vigtigste er uden tvivl udvidelsen af den oplysningspligt, som en sælger af en andelsbolig har allerede i dag. I denne blog vil jeg fokusere på dette hovedformål.

Lovforslaget er en logisk konsekvens af den uigennemsigtighed, der hersker på andelsboligmarkedet. For køber, men for så vidt også for sælger, er det ofte svært at gennemskue, hvad der reelt handles, når en andelsbolig overdrages. Helt overordnet skyldes det det simple forhold, at man ved køb af en andelsbolig (i modsætning til en ejerlejlighed) køber en andel i en udlejningsejendom, hvor drift (boligafgift) og værdi vil være afhængig af en nærmere analyse af den enkelte forening.

Lad mig blot give et eksempel:

Hvis andelsboligforeningen udlejer butikker, kan driften af foreningen være helt afhængig af lejefastsættelsen for butikkerne. Der kan være risiko for lejenedsættelse, mulighed for lejeforhøjelse og risiko for tomgang (butiksdød). Vurderinger, som ikke alene kræver kendskab til de generelle markedsvilkår for butikker, men tillige kræver kendskab til de enkelte lejekontrakter.

Lovforslaget indeholder ikke nærmere detaljer om hvilke oplysninger, sælger skal give, idet loven blot bemyndiger ministeriet til at udarbejde en bekendtgørelse, som skal fastlægge omfanget af oplysninger og formen, hvorunder disse skal præsenteres for sælger.

Det oplyses ikke i sammenhæng med lovforslaget, hvad konsekvensen skal være af, at oplysningerne ikke gives eller disse viser sig at være forkerte. Det må stærkt anbefales, at det overvejes, hvad der skal være konsekvensen i disse tilfælde og hvem et eventuelt krav som følge af manglende eller urigtige oplysning kan rettes imod.

De regler, der er gældende i dag, er historisk baseret med fokus på, om prisen på andelen er lovlig (for høj). Ved overpris kan køber i medfør af Andelsboliglovens § 16, stk. 3 kræve det for meget betalte beløb tilbage fra sælger. Denne drastiske retsvirkning for sælger forældes efter Andelsboligloven på 6 måneder fra det tidspunkt, hvor køber vidste eller burde vide, at prisen var for høj, hvilket i stort set alle tilfælde er fra tidspunktet, hvor købsaftalen blev indgået, hvis køber modtog de i § 6 nævnte oplysninger.

Den oplysningspligt, som § 6 nu foreslås udvidet med, vil i højere grad fokusere på driften af andelsboligforeningen. Fokus flyttes med andre ord fra selve prisen på andelen til spørgsmålet om, hvorvidt den boligafgift, der betales, er forbundet med risiko for stigninger eller for nedsættelse.

Efter min opfattelse giver denne afgørende forskel behov for at gennemtænke, hvad retsvirkningen skal være af manglende eller forkerte oplysninger.

Skal kravet stadig som udgangspunkt rettes mod sælgeren af andelslejligheden eller kan man forestilles sig, at krav skal kunne rejses mod andelsboligforeningen, som i vidt omfang tænkes at blive forpligtet til ikke alene at tilvejebringe de nødvendige oplysninger men også til at systematisere disse af hensyn til køberne.

Skal køber kunne hæve aftalen og kræve erstatning? I givet fald skal man være opmærksom på, at erstatningskrav kan være meget omfattende i denne situation.

Vi vil bringe nogle nærmere analyser i den kommende tid af disse risici (retsvirkninger) til brug for politikernes overvejelser.

Lovforslaget med ministerens bemærkninger kan læses i sin fulde tekst her. 

Tags: