EJENDOMSSKAT

Ejendomsskatter og beregninger af, hvad der skal pålignes en ejendom, er et kompliceret system. Der er adskillige faktorer, der indgår og som politikerne kan vælge at stille på, når skattesystemet skal justeres.

1 Private ejere

Private ejere betaler ud over ejendomsskat også ejendomsværdiskat. Hverken lejere eller andelshavere betaler ejendomsværdiskat. Regeringens forslag fra primo oktober 2016 vil ikke ændre på dette forhold. Fokus er således på den egentlige ejendomsskat, som opkræves særskilt på ejendomsskatte- billetten.

2 Ejendomsskat

Ejendomsskat styres helt overordnet af 2 faktorer. Ejendommens værdi som den ene faktor og den anden er den kommunalt ansatte grundskyldspromille.

2.1.1 Ejendomsværdien

Efter regeringens udspil ser det ikke ud til, at man vil ændre på reglerne for ejendomsvurdering. Det er regeringens ønske, at ejendomsvurderingerne bliver bedre, idet man navnlig forventer, at det statistiske materiale via indberetninger fra BBR registeret skal forbedre grundlaget og dermed i højere grad give korrekte ejendomsvurderinger.

Traditionelt skelnes mellem ejerboliger og ”erhvervsejendomme”. Erhvervsejendomme er en dårlig be- tegnelse, idet gruppen principielt dækker over alle andre ejendomme end ejerboliger, det vil sige bl.a. industri-, undervisnings-, kontor- og boligudlejningsejendomme. Det sidste kategori svarer til andelsboligforeningers ejendomme, idet andelsboligforeningers ejendomme vurderes som boligudlejningsejen- domme, jf. eksempelvis Andelsboliglovens § 5.
Efter regeringens oplæg vil erhvervsejendomme, altså herunder andelsboligforeningers ejendomme, blive vurderet første gang med virkning fra 1. januar 2020.

Ifølge Ejendomsvurderingsloven vurderes ejendomsværdien og grundværdien. Forskellen mellem grundværdien og ejendomsværdien betegnes i vurderingsmæssig sammenhæng som forskelsværdien.

Ejendomsværdien er den samlede værdi af ejendommen (typisk matrikelnummer) med alt, hvad der forefindes på den pågældende ejendom, herunder selvfølgelig navnlig bygninger.

Ejendomsværdien er interessant for andelsboligforeninger, idet andelsboligforeninger i henhold til An- delsboliglovens § 5 er berettiget til at optage ejendommen til den senest kendte ejendomsvurdering i deres regnskab. Den seneste offentlige vurdering er fra 2012 og benyttes af mange andelsboligforeninger ved fastsættelse af værdien af andelene. Under indtryk af de store stigninger, der har været i ejendomspriserne i de senere år, har mange andelsboligforeninger gjort sig overvejelser om, hvorvidt det er rigtigt at fastholde 2012 vurderingen som udgangspunkt for ansættelse af andelenes værdi eller om man bør få foretaget en valuarvurdering, således om Andelsboliglovens § 5 åbner mulighed for. Disse overvejelser kan der være flere synspunkter for og imod. Se tidligere blok om valuarvurdering.

Helt overordnet og med betydelig afvigelser har det tidligere været konstateret, at 2012 vurderingerne i København og Frederiksberg kommuner var relativt høje – formentlig også for høje, idet vurderingerne ikke fuldt ud havde taget højde for det tilbageslag, ejendomsmarkedet fik ovenpå finanskrisen. Til gen- gæld har der navnlig i det sidste års tid været ganske betydelige stigninger, formentlig under indtryk af den stadig meget lave lange rente, hvilket efter vort skøn indebærer, at 2012 vurderingerne er indhentet og sikkert også i en række tilfælde overhalet.

Hvis andelsboligforeningen således bruger den offentlige ejendomsværdi som grundlag for beregning af andelsværdierne og det høje niveau fortsætter uændret eller med yderligere stigninger frem mod 2020, vil det alt andet lige udløse højere andelsværdier.
Det gode nyhed er, at det ikke nødvendigvis betyder, at andelshaverne også kommer til at betale mere ejendomsskat. Ejendomsskatten beregnes nemlig alene på grundlag af grundværdien.


2.1.2 Grundværdien

Grundværdien fastsættes af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, f.eks. forurening og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Grundværdien er særdeles vanskelig at fastsætte. Det skyldes allerede, at statistisk materiale vil være særdeles begrænset. I mange storbyområdet er der slet ikke handlet byggegrunde indenfor en overskuelig periode, allerede fordi byen er fuldt udbygget. Der er ikke tvivl om, at navnlig i København og de større provinsbyer er der set stærkt stigende grundværdier. Hvordan det kommer til at påvirke ejendomsskatten for den konkrete ejendom, er et åbent spørgsmål. Det skal erindres, at vurderinger kan påklages med den indgang, at man alene klager over grundværdien, således at en klage ikke nødvendigvis fører til nedsættelse af den samlede ejendomsværdi.


2.2 Grundskyldspromille

Den anden faktor, som påvirker ejendomsskatten, er som nævnt grundskyldspromillen. Grundskylds- promillen fastsættes ensartet, uanset om det er en ejerbolig eller en ejendom, som benyttes til andet formål. Det er den enkelte kommune, som fastsætter grundskyldspromillens størrelse.
I sit udspil har regeringen en forventning om, at den gennemsnitlige grundskyldspromille forventes sænket fra 26 promille til 16 promille, hvilket alene er en antagelse baseret på, at de samlede ejendomsskatter ikke skal forøges. Man kan modsætningsvis slutte, at det med andre ord er regeringens opfattelse, at ejendomsværdierne (grundværdierne) vil stige betragteligt. Navnlig af interesse for de københavnske ejendomme oplyses det, at regeringen vil sænke loftet over grundskyldspromillen fra 34 promille til 30 promille. Det er ikke muligt at vurdere, om sænkningen af grundskyldspromillen fra 34 til 30 vil udligne den forventede stigning i beregningsgrundlaget (grundværdien).


3 Konklusion

Det er ikke muligt på baggrund af regeringens udspil generelt at vurdere, hvorledes ejendomsskatten vil udvikle sig for andelsboliger. På grund af den usikkerhed, der knytter sig ansættelse af grundværdi, kan man frygte, at tilfældigheder kan spille ind, således at der fra foreningen til forening kan fore- komme forskelle, som ikke er sagligt begrundet.


København, den 12. oktober 2016

Allan Thomsen