Moderniseringsforhøjelser

Lejelovgivningen åbner mulighed for at udlejer navnlig i forbindelse med genudlejninger kan modernisere lejligheder og dermed opnå en væsentlig højere leje end den leje, der kan beregnes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Det indebærer, at der i relativt mange lejemål betales et tillæg til den omkostningsbestemte leje i form af individuelle moderniseringsforhøjelser.

Efter lejelovgivningens regler er disse lejeforhøjelser stedsevarende. Udlejer har selvfølgelig vedligeholdelses- og udskiftningspligten til forbedringerne.

Afkastet/indtægten fra disse moderniseringsforhøjelser spiller selvsagt en væsentlig rolle i forbindelse med salg af udlejningsejendomme, hvilket giver udfordringer i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger, hvor andelshaverne typisk efter vedtægten overtager pligten til at vedligeholde lejlighedens indretninger.

I forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen må man således forholde sig til, hvorledes man behandler de individuelle moderniseringsforhøjelser, som de nye andelshavere godt nok overtager vedligeholdelsesforpligtelsen til, men hvor de på den anden side også har lejligheder, som alt andet lige er bedre end de ikke moderniserede lejligheder.

Der er flere metoder til håndtering af de individuelle moderniseringer.

For det første kan man selvfølgelig åbne mulighed for, at andelshaverne afkøber moderniseringsforhøjelserne kontant. Det giver den klare fordel, at andelshaverne herefter har fået ”ejendomsretten” til moderniseringerne og derfor kan sælge disse videre i forbindelse med salg af andelslejligheden. Desværre er denne metode i praksis meget vanskelig at gennemføre, fordi den kontante pris på moderniseringerne bliver ekstrem høj, hvis lejeforhøjelsen skal neutraliseres med det kontante afkøb.

For det andet – og det er det mest almindeligt brugte – er der forskellige aftrapningsmuligheder, som kan tilpasses de enkelte moderniseringers karakter.

Er der tale om massive og meget håndfast forbedringer som eksempelvis badeværelser og er disse relativt nye, taler det for en lang aftrapningsperiode, eksempelvis 20 år.

Er der tale om mindre og mere diffuse moderniseringsforhøjelser, taler det for en kortere aftrapningsperiode, eksempelvis 10 år.

Det opleves ikke så sjældent, at lejere med moderniseringsforhøjelser finder det urimeligt, at de skal fortsætte med at betale mere i boligafgift end de øvrige andelshavere. Alt andet lige er disse lejere særligt begunstigede i forbindelse med indtræden i andelsboligforeningen.

Dels er lejligheden alt andet lige bedre end lejligheder uden moderniseringer. Dels får man som andelshaver mulighed for at rokere internt i ejendommen via ventelistesystemet og endelig vil man som anført ovenfor som regel opnå mulighed for en aftrappet boligafgift, hvor man som lejer skulle betale moderniseringsforhøjelsen i hele lejemålets løbetid.