Sidste år nedsatte erhvervsministeren en arbejdsgruppe bestående af embedsmænd, repræsentanter fra den finansielle sektor og ABF (Andelsboligforeningernes fællesrepræsentation) med henblik på at se nærmere på reglerne i andelsboligforeningsloven herunder reglerne ved stiftelse af andelsboligforeninger.

Arbejdsgruppen kan betragtes som det sidste bølgeskvulp ovenpå den finansielle krise, idet grundla- get for arbejdet navnlig er de andelsboligforeninger, som blev stiftet i 2006, 2007 og 2008, hvoraf flere kom i krise primært som følge af de store fald i ejendomsværdien i årene efter den finansielle krise indtraf. Det er i øvrigt bemærkelsesværdigt, at ingen af arbejdsgruppens medlemmer de sidste 10 år har haft praktisk erfaring med stiftelse af andelsboligforeninger.

Arbejdsgruppens rapport fra maj 2017 er efterfølgende politisk blevet behandlet, og et forlig mellem regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre i november 2017 er nu udmøn- tet i et lovforslag, som erhvervsministeren fremsatte den 28. februar 2018 med henblik på, at lovæn- dringerne skal træde i kraft 1. juli 2018.

Lovforslaget indeholder fem hovedpunkter af interesse:

1. Skærpede krav i forbindelse med andelsboligforeninger
2. Andelshavers overgang til lejer ved konkurs
3. Valuarvurderinger
4. Drift af andelsboligforening
5. Ophævelse af forældelsesfristen på 6 måneder

Ad 1 – skærpede krav ved stiftelse af andelsboligforening

Langt de fleste andelsboligforeninger i Danmark er stiftet via den såkaldte tilbudspligt i lejeloven, hvorefter en ejer af en udlejningsejendom af den vis størrelse er forpligtet til at tilbyde denne til lejerne, hvis ejendommen ønskes solgt til anden side. Reglerne blev indført i 1975 i lejeloven. Reglerne har formentlig medvirket til, at langt over 150.000 lejere har været med til at stifte andelsboligforeninger med henblik på at købe den ejendom, som de boede til leje i.

Man kendte ikke til nødlidende andelsboligforeninger. Derfor var man formentlig blevet ”fartblind” op til den finansielle krise. I alle tilfælde blev der i årene 2006, 2007 og 2008 stiftet nogle foreninger, som set i bagklogskabens lys ikke burde være stiftet af flere forskellige grunde.

Det må antages, at et par tusinde andelshavere er blevet berørt (hvilket er langt mindre end antallet af tvangsauktioner i ejerboligmarkedet).

De fleste forslag som stilles er fornuftige, og kan umiddelbart opfyldes ved stiftelse af andelsboligforeninger.

Et forslag skiller sig ud ved at stille krav til, hvorledes en nystiftet andelsboligforening kan finansiere købet af ejendommen. Efter forslaget skal der erlægges afdrag på halvdelen af realkreditfinansierin- gen, som optages i forbindelse med stiftelsen i de første 3 år af foreningens levetid.

Til gengæld stilles der ikke krav til afvikling af bankfinansiering!

Det er desværre nok lige så dumt som det lyder. De fleste andelsboligforeninger som er stiftet i de senere år, har afviklet deres bankgæld på 10 år. Bankgæld er dyrere end realkreditlån, renten er variabel og typisk hæfter andelshaverne personligt for banklån. Det er som følge heraf åbenbart i alles interesse (måske bortset fra bankerne), at alle kræfter koncentreres om at afvikle banklån. Man kan frygte, at denne forskelsbehandling mellem realkreditlån og banklån vil føre til en mere risikabel finansiering - i direkte strid med intentionen bag forslaget.

En anden mulighed er selvfølgelig, at der ikke længere bliver stiftet andelsboligforeninger. Hvis det har været formålet for Socialdemokratiet og ABF er det formentlig sådan, at en række af de seriøse rådgivere ikke ser mulighed for at stifte andelsboligforeninger på et acceptabelt grundlag – i hvert fald i tilfælde, hvor man taler om lejere med mere beskedne indkomster.

Stiftelse af foreninger for mere velhavende andelshavere, kan selvsagt stadig lade sig gøre på gunstige vilkår.

Endvidere er det mærkeligt, at der ikke tages hensyn til foreningens samlede egenkapital! Foreninger som stiftes i den eksisterende boligmasse har typisk en egenkapital på 5%. Foreninger i nybyggeri har typisk 20% i egenkapital. Det er svært at forstå, at der skal gælde samme krav til afvikling af gæld.

Ad 2 – andelshavers overgang til lejer ved konkurs

Spørgsmålet er nærmere, hvilke vilkår der skal gælder for de hundrede måske op til et par tusinde andelshavere, som bor i en andelsboligforening, der er i risiko for at gå konkurs, når ejendommen over- drages til en ny ejer. Enkelte andelsboligforeninger er som bekendt allerede gået konkurs. Hvis ejendommen overdrages til en ny ejer inden den 1. juli 2018, vil de ikke være omfattet af den nye regel.

Ifølge lovforslaget skal en ny ejer været berettiget til at opkræve et tillæg til den beregnede leje, således at denne svarer til den boligafgift, som andelshaveren i gennemsnit har betalt de sidste fire år inden ejendommens overdragelse.

Dette tillæg er den nye ejer berettiget til at opkræve i op til 6 år, hvorefter lejen skal beregnes efter almindelige lejeretlige regler.

Dermed løses en problemstilling gående på, om andelshaverne blot fortsætter som lejere, men med samme boligafgift eller om der er tale om et nyt brugsforhold, hvor lejen skal fastsættes efter lejelovgivningens regler.

Set med advokatens øjne, åbner det nye lovforslag for en lang række detailspørgsmål, som ikke er løst. Det er sjældent, at nye lovregler gør advokaterne arbejdsløse!

Ad 3 – Valuarvurderinger

Det er velkendt, at der i andelsboligmarkedet huserer nogle valuarer, som har en fri for at ikke at sige livlig fantasi, når ejendomme skal vurderes. Loven giver ministeren mulighed for at fastsætte nye krav til uddannelse for at kunne foretage valuarvurderinger, men samtidig fastslås det, at for så vidt angår de personer der allerede ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravene, kan disse fortsætte med at foretage vurderinger.

Med andre ord er det ikke lykkedes ABF at rydde op i dette hjørne, som formentlig er sektorens mest betændte.

Ad 4 – drift af andelsboligforening

En række bestemmelser indsættes direkte i andelsboligloven, selv om disse formentlig allerede er gældende i dag, dels som følge af analogi til den gældende selskabslovgivning, og dels som følge af almindelige foreningsretlige regler. Det må dog hilses velkommen, at det nu står direkte i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Ad 5 – ophævelse af forældelsesfristen på 6 måneder

Prisen på en andelsbolig må som bekendt ikke overstige maksimalprisen. Hvis en køber har betalt overpris, kan køber søge denne tilbagebetalt af sælgeren, hvis sag anlægges senest 6 måneder efter aftalens indgåelse eller regnet fra det tidspunkt, hvor køberen vidste eller burde vide, at køber betalte overpris.

Der stilles ingen subjektive krav hos hverken køber eller sælger, hvilket betyder, at sælger kan have troet at prisen var lovlig samtidig med, at køber vidste at denne betalte overpris, hvorefter køber stadig efterfølgende kan kræve overprisen tilbagebetalt.

Generelt er det selvfølgelig vigtigt at aftaleparter kan stole på de aftaler som indgås.

Når man sælger sin andelsbolig er det selvsagt vigtigt, at man kan have tillid til, at det provenu man opnår ved salget af boligen, kan anvendes eventuelt til køb af ny bolig.

Det er svært at se det rimelige i, at de nuværende 6 måneders regel udvides til 3 år (svarende til den almindelige forældelsesregel)

Læs i hele lovforslaget med bemærkninger her

København, den 12. marts 2018

Allan Thomsen