Selvsalg af andelsboliger

Langt de fleste andelsboliger overdrages uden medvirken af professionelle, d.v.s. ejendomsmæglere og advokater. Der er mere end 200.000 andelsboliger i Danmark og da andelshavere flytter forholdsvis tit, giver det mange overdragelser.

Erhvervs- og Boligstyrelsen anfører i ”Analyse af andelsboligsektorens rolle på boligmarkedet” fra 2006 flg.

”Mobiliteten i andelsboligerne er forholdsvis stor. En gennemsnitlig botidslængde på omkring 7 år og 42% fraflyttede boliger efter 3 års botid, er andelsboligerne en boligform, hvor beboerne udskiftes forholdsvis jævnligt, …..

Til sammenligning er kun 21% af beboerne i ejerboliger fraflyttet efter 3 år, …..”

Det kan således anslås, at mere end 30.000 andelsboliger overdrages om året. Mange overdrages på interne og eksterne ventelister.

Så er der de andelsboliger, som ikke sælger sig selv. I disse tilfælde står sælger overfor et valg mellem at bruge mægler eller selv forsøge at sælge. Da andelsboligmarkedet som udgangspunkt foregår udenom de professionelle aktører, er det naturligt, at mange forsøger at sælge selv.

ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, som er interesseorganisation for andelsboligforeninger med mere end 100.000 andelshavere, har ved flere lejligheder kritiseret ejendomsmæglernes indsat ved salg af andelsboliger. Se senest ABF Nyt nr. 2, 2013

Desværre kan man nok sige, at en del af de advokater, som tilbyder rådgivning om andelsboliger, heller ikke ved nok om andelsboliger og andelsboligforeninger.

Selvsalg sker som hovedregel for at spare omkostninger til mægler. Hvad får mægleren sit honorar for?

I princippet skal ejendomsmægleren udføre 4 opgaver i forbindelse med et salg.

1.    Tilvejebringe bilag og dokumentation vedrørende andelen
2.    Prissætning
3.    Markedsføring
4.    Aftaleindgåelse


Ad 1    Tilvejebringe bilag og dokumentation vedrørende andelen

Indsamling af dokumentation og baggrundmateriale er for andelsboliger en ganske omfattende opgave.

Uden at være udtømmende omfatter materialet bl.a. følgende:

-    Vedtægt for andelsboligforeningen med senere vedtagne ændringer
-    Referat af seneste ordinære generalforsamling
-    Referat af eventuel ekstraordinær generalforsamling
-    Årsrapport (regnskab)
-    Budget
-    Tilstandsrapport for ejendommen
-    Tingbogsattest
-    Servitutter
-    BBR-meddelelse
-    Kommunalt oplysningsskema
-    Ejendomsvurdering
-    Bygningsforsikring m.v.
-    Tinglyste pantebreve i andelsboligforeningens ejendom
-    Energimærke
-    Erklæring fra bestyrelsen/administrator
-    Oplysning om udlejning

Hertil kommer materiale vedrørende andelsboligen.

-    Andelsbevis
-    Kopi af andelsboligbogen
-    Kopi af vurdering af forbedringer


Ad 2.    Prissætning

Andelsboliger adskiller sig fra ejerboliger ved at være underlagt et maksimalprissystem i andelsboligloven.

Prissætningen indebærer således både at opgøre den samlede maksimale lovlige pris i henhold til loven og eventuelt foreningens egne regler og beslutninger. Såfremt prisen overstiger markedsprisen, må mægleren vurdere hvilken pris andelsboligen kan forventes at indbringe. Det siger sig selv, at anvendelse af professionel bistand stiger, hvis maksimalprisen overstiger den forventede markedspris.


Ad 3.    Markedsføring

Internettet overtager en større og større del af markedsføringen. Der er en række Internetportaler, hvor andelsboliger kan markedsføres på lige linie med den Internetmarkedsføring, som mæglerne foretager. Det gælder eksempelvis ”Den blå avis” og ”Boliga”. Hertil kommer, at en række mæglere tilbyder selvsalg eller medsalg, hvor sælgere af andelsboliger til stærkt reduceret honorar kan få mere eller mindre bistand til dele af salgsprocessen.


Ad 4.    Aftaleindgåelse

Endelig bistår mægleren sælger med aftaleindgåelse. De fleste mæglere benytter en standardaftale udarbejdet af Dansk Ejendomsmæglerforening, som sikrer, at køber bl.a. får oplysning om den almindelige fortrydelsesret og andre formalia, som skal overholdes i forbindelse med salg af andele.

Mange andelsboligforeninger har en standardaftale, som ønskes benyttet i forbindelse med overdragelse af andele.

Hvis en mægler ikke medvirker, vil man typisk benytte en sådan standardaftale eller få købers advokat til at oprette aftalen.

Hvis sælger og køber ”finder hinanden” udenfor andelsboligforeningens sædvanlige ventelistesystem, må det stærkt tilrådes, at køber får professionel bistand til indgåelse og eksekvering af aftalen.


Markedet

Realiteten er, at ejendomsmæglerne i dagens marked medvirker ved overdragelse af mange andelsboliger og at andelsboligmarkedet i de større byer er blevet en væsentlig del af ejendomsmæglernes forretningsgrundlag.

Med de nye krav til informationer i andelsboligforeningernes regnskaber, som træder i kraft den 1. januar 2014 og de stadigt forbedrede muligheder for at markedsføre boligerne via Internettet, må det dog forventes, at selvsalg af andelsboliger vil blive benyttet i et ikke ubetydeligt omfang.