LANDSRETTEN FRIFANDT ADVOKAT, SOM VAR ADMINISTRATOR FOR ANDELS-BOLIGFORENING FOR ANSVAR FOR FORENINGENS AFTALE OM RENTESWAP

Andelsboligforeningen blev stiftet i 2004. Advokaten, som bistod med stiftelsen, blev andelsboligforeningens administrator. I forbindelse med stiftelsen blev der optaget realkreditfinansiering. Halvdelen som flexlån med årlige rentetilpasninger og 10-års afdragsfrihed. Den andel halvdel et 10-årigt afdragsfrit fastforrentet lån. I sig selv en finansieringspakke, man under ingen omstændigheder ville anbefale i dag.

I 2006 optog andelsboligforeningen et 30-årigt fastforrentet kontantlån til finansiering af et byggeprojekt (taglejligheder). Tagprojektet blev noget dyrere end forventet.

I april-maj måned 2008 var der en del aktivitet i foreningen og hos administrator med henblik på at sikre andelsboligforeningens fremtidige betaling på realkreditfinansieringen. Generalforsamling blev afholdt den 29. april 2008. Af referatet fremgår bl.a. følgende:

    ”Administrator gennemgik det udsendte udkast til budget for 2008 samt ájourtført konsekvens
     beregning på basis af de reducerede salgspriser, hvoraf fremgik, at andelsboligforeningen stort
     set ville kunne opnå balance i driften og samtidigt få omlagt sine kreditforeningslån til nye
     kreditforeningslån med lang fast rente, f.eks. ved hjælp af en renteaftale (swapaftale). Admini-
     strator orienterede om konsekvenserne, fordele og ulemper og præciserede bestyrelsen bemyn-
     digedes til at omlægge…..”.

En swapaftale blev underskrevet af bestyrelsen. Den 30. maj 2008 fastlåste administrator på andelsboligforeningens vegne rente på det nye kreditforeningslån og underskrev endeligt renteswappen.

Andelsboligforeningens bestyrelse mistede kort efter tilliden til administrator og skiftede efterfølgende. Andelsboligforeningens nye advokat rejste ved et brev af 4. juni 2009 krav i anledning af andelsboligforeningens tab i perioden fra 2007-2008 grundet forsinkelse med indgåelse af fastkursaftale på andelsboligforeningens lån.

Andelsboligforeningen anlagde den 25. november 2010 sag mod administrator.

Boligretten frifandt administrator, i det store hele begrundet med bevismæssige forhold.

Landsretten når også til frifindelse, men med en lidt anden begrundelse. Bl.a. anfører landsretten:

    ”…..at administrator i forbindelse med låneoptagelsen har fungeret i tilknytning til sit virke som
     administrator for foreningen og ikke som foreningens finansielle rådgiver, som var banken.
     Administrator har derfor under udførelsen af sit advokatarbejde for foreningen alene
haft pligt til at rådgive om fordele og ulemper ved den af banken foreslåede låneordning.”

Herefter henviser landsretten til referatet fra generalforsamlingen, jf. ovenfor og de forklaringer, som blev afgivet i landsretten.

Herefter anfører landsretten:

    ”Der er heller ikke grundlag for at bebrejde administrator, at han ikke forud for låne-
     omlægningen rådgav om, at en negativ markedsværdi af renteswapaftalen kunne
     påvirke foreningens andelskroneværdi.”

Om resultatet af sagen skal man huske, at begivenhederne udspiller sig før finanskrisen, på et tidspunkt, hvor renteniveauet var stigende og på et tidspunkt, hvor der var stor usikkerhed om, hvordan en negativ værdi af en renteswapaftale skulle indgå i andelsboligforeningens balance.

Konklusion

Af sagen kan man vel lære

1    Rådgivning om finansiering er vanskelig og har vidtrækkende konsekvenser.
2    Andelsboligforeninger bør sikre sig (skriftligt), at en rådgiver tager ansvaret for rådgivningen.
    Betaling for rådgivning og ansvar følges stort set altid ad.
3    Ingen har ansvar for markedsudvikling, men beskrivelse af risici og konsekvenser er selvfølgelig vigtig.