KAN MAN KRÆVE AT DET ULIGE BLIVER BEHANDLET LIGE?

Boligafgift i andelsboligforeninger skal mellem medlemmerne indbyrdes fordeles indenfor lighedsgrundsætningen, som gælder efter dansk rets almindelige regler. En dugfrisk afgørelse fra Østre Landsret illustrerer nogle af disse problemer. Dommen kan læses her.

Resume af faktum i sagen.

Andelsboligforeningen blev stiftet i 1986. Ved stiftelsen blev boligafgiften fastsat i overensstemmelse med den hidtil gældende leje.

En lejlighed var flere år inden stiftelsen blevet gennemgribende moderniseret. Lejen/boligafgiften var for denne lejlighed væsentlig højere end for de øvrige lejligheder af samme størrelse i andelsboligforeningen.

I årene efter stiftelsen fremgik fordelingen af boligafgiften ikke af regnskaber eller andet umiddelbart tilgængeligt materiale.

Sagsøgeren købte sin lejlighed i 2001.

I 2011 blev der fremsat forslag om, at ”ensrette” boligafgiften, således at lige store lejligheder betalte samme boligafgift. Beslutningen blev enstemmigt gennemført på generalforsamlingen i 2011.

Sagsøgeren krævede herefter ”for meget betalt boligafgift” tilbagebetalt for 10 år, svarende til den periode han havde ejet lejligheden og indtil boligafgiften blev nedsat.

Sagen rejser flere principielle spørgsmål:


1.    Hvad er ligebehandling

Det lige skal behandles lige. Hvad der er lige besluttes i meget vidt omfang på den stiftende generalforsamling. Da det er frivilligt at blive medlem af en andelsboligforening, vil domstolene sædvanligvis tillægge det stor vægt, hvad de oprindelige andelshavere har besluttet/accepteret som værende saglige fordelingskriterier. Disse behøves ikke at være defineret præcist i andelsboligforeningens vedtægter, men kan eksempelvis på anden måde fremgå af stiftelsesgrundlaget.

Andelsboligforeninger, som stiftes med henblik at overtage en eksisterende udlejningsejendom, vil som regel tage udgangspunkt i den gældende (lovlige) leje, hvilket betyder, at der kan være meget stor forskel på boligafgiften mellem eksempelvis moderniserede og ikke moderniserede lejligheder.

I nybyggeri er boligafgift/indskud ofte fastsat efter mere markedsrelaterede forhold, hvor eksempelvis lejlighedens placering i ejendommen kan have indflydelse på boligafgift/indskuddets størrelse. Jo mere omhyggelig man er med beskrivelsen af fordelingskriterierne, jo mindre sandsynligt er det, at domstolene vil ændre på fordelingen.


2.    Kan man ændre på boligafgiftens fordeling

I nogle tilfælde er det imidlertid således, at tiden i sig selv medfører, at den boligafgift, som ved stiftelsen var rimeligt fordelt, efter mange år ikke længere kan anses for rimeligt fordelt. Det er ofte tilfældet, hvis boligafgiften er fordelt under hensyntagen til individuelle moderniseringer.

Når andelsboligforeningen overtager ejendommen, er det typisk således, at andelshaverne selv har pligt til at vedligeholde og udskifte de individuelle forbedringer, som de også betaler en forhøjet boligafgift af. Det er således forståeligt, at andelshavere, som betaler en relativ høj boligafgift, stiller spørgsmålstegn ved, om denne fordeling er rimelig.

Man bør tage stilling til udfasning af individuelle moderniseringer i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen, men hvis det ikke er sket, kan man så kræve, at fordelingen af boligafgiften ændres?

Spørgsmålet blev der ikke taget stilling til i den konkrete sag, hvor foreningen af egen drift besluttede at ændre fordelingen, men det er dog sandsynligt, at væsentlige forskelle i boligafgiftsfastsættelsen, som er baseret på forhold, som ikke længere er til stede, kan kræves ændret af den enkelte andelshaver.


3.    Kan man kræve boligafgiften ændret med tilbagevirkende kraft

Boligafgiftens fastsættelse sker med henblik på at dække andelsboligforeningens udgifter. Det betyder, at hvis nogle andelshavere skal falde i boligafgift, må andre nødvendigvis stige. Allerede af denne grund, er beslutninger om ændringer i forholdet mellem andelshaverne indbyrdes vanskelige.

Heraf følger også, at en ændring med tilbagevirkende kraft er så meget mere bebyrdende, idet andelshaverne ikke har mulighed for at indrette deres løbende betalinger efter de ændrede forhold. I den konkrete sag nægtede Østre Landsret da også andelshaveren regulering af boligafgiften med tilbagevirkende kraft.


4.    Boligafgift. Andel i formue

Det relative forhold mellem andelshavernes boligafgift og deres andel i foreningens formue bør alt andet lige være det samme. Normalt er en væsentlig del af boligafgiften betaling på ydelser af lån, som er optaget til køb og vedligeholdelse af andelsboligforeningens ejendom.

Andelshavere, som betaler en forholdsvis høj boligafgift, bør som følge heraf også have en forholdsvis høj andel i foreningens formue.

Det er imidlertid ikke et lovkrav og forskelle kan ikke i sig selv anses for et brud på lighedsgrundsætningen. Østre Landsret tager ikke specifikt stilling til spørgsmålet, selv om dette blev procederet af både andelshaverens og andelsboligforeningens advokat.


5.    Udfasning af forhøjelser baseret på individuelle moderniseringer

Ved stiftelse af andelsboligforeninger bør der vedtages et princip for udfasning af individuelle moderniseringer.

Da andelshaverne, som anført ovenfor, selv overtager pligten til at vedligeholde og udskifte moderniseringerne i forbindelse med overgang fra lejer til andelshaver, er det ikke rimeligt, hvis de for tid og evighed skal betale en højere boligafgift end andre andelshavere med tilsvarende lejligheder. Ofte aftales en 10-årig udfasningsperiode, således at denne del af forhøjelsen, som er baseret på de individuelle moderniseringer, er bortfaldet 10 år efter andelsboligforeningens stiftelse.


København, denne 18. juni 2013

Allan Thomsen

Tags: