Frivillig opløsning af andelsboligforeningen

En helt ny mulighed for andelsboligforeninger har set dagens lys. En frivillig opløsning af foreningen kan i visse tilfælde give medlemmerne en ekstraordinær økonomisk gevinst. Hensigten med denne blog er, at beskrive mulighederne, og de overvejelser man bør gøre sig, for at gennemføre en succesfuld frivillig opløsning af andelsboligforeningen.

1. Solvent likvidation

Den juridisk tekniske term for opløsning af andelsboligforeningen er solvent likvidation. Helt simpelt består det i en beslutning på andelsboligforeningens generalforsamling, hvorefter man så at sige gør boet op, ved

(1)   at sælge alle foreningens aktiver, det vil primært sige, andelsboligforeningens ejendom,

(2)   betale alle kreditorerne, som normalt primært er realkreditinstitutter og banker,

(3)   at fordele overskuddet mellem andelshaverne.

Den solvente likvidation adskiller sig således for den insolvente likvidation ved, at aktivernes værdi overstiger de skyldige poster.

Overordnet set, er der således tale om en relativ overkommelig opgave, som er særdeles velkendt for erhvervsdrivende selskaber, fonde og foreninger, men som er relativ sjælden praktiseret af andelsboligforeninger.

2. Hvorfor overveje opløsning

For tiden ses nogle priser på udlejningsejendomme, som ikke kan forklares, ud fra almindelig kommercielle betragtninger. Navnlig på mindre velbeliggende ejendomme ses ind i mellem nogle liebhavertillæg, som medfører, at ejere, der aldrig har overvejet at sælge deres ejendomme, alligevel bliver fristet af tilbuddet. Det er som følge heraf forståeligt, at ejere af disse ejendomme, herunder også andelsboligforeninger, finder det interessant, at afklare, hvad prisen er på deres ejendom.

Med hvad nu hvis man allerede benytter valuarvurdering ved prisfastsættelse af ejendommen?

Valuarvurderingen tager udgangspunkt i gennemsnitlige markedsbetragtninger, men en direkte og målrettet proces, vil i mange tilfælde føre til en højere pris på ejendommen. Det skyldes ikke mindst mulighederne for, at arbejde aktivt med de forudsætninger, som skal tilvejebringes, for at sikre den absolut bedste pris.

Hertil kommer, at andelshaverne i tilfælde af en frivillig likvidation, har ret til at fortsætte brugsretten som lejere. Det indebærer med andre ord, at andelshaverne får frigjort værdien af andelen, uden at de nødvendigvis skal opgive retten til boligen. Det kan således konkluderes, at frivillig opløsning kan begrundes i 2 forhold.

1. Mulighed for en større værdi, end ved salg af andelsboligen.
2. Mulighed for, på trods af et salg, at blive boende i lejligheden.

3. Tilrettelæggelse af processen

En succesfuld opløsning af andelsboligforeningen ligger i detaljen.

Opløsning af foreningen vil ofte være mere følelsesmæssig og mere belastende, end stiftelsen af foreningen. Der vil som regel være betydelige interessekonflikter mellem de andelshavere, som alligevel overvejede at sælge deres andelsbolig på den ene side, og på den anden side de andelshavere, som tænker, at ”vi skal bæres ud”. Det kræver en høj grad af gensidig tillid, forståelse og respekt, at få forenet de forskellige interesser. Et forslag skal tilgodese alle interesser, hvis processen frem mod den endelige beslutning om opløsningen ikke alene skal lykkes, men også lykkes på tilfredsstillende måde.

3.1.Beboermøde (bestyrelsen)

Det foreslås at indlede processen med et uformelt beboermøde, med henblik på, dels at fornemme den generelle holdning, og dels få fornemmelse af, om der er særlige spørgsmål, som skal håndteres under den videre proces.

Hvorvidt man vil invitere rådgivere med til indledende møde, er lidt en smagssag. På den ene side kan professionelle rådgivere sikkert besvare en række spørgsmål. På den anden side kan det indvendes, at rådgiverne har en selvstændig interesse i, at processen lykkes, nemlig deres honorar, hvorfor nogle måske vil opfatte det som et ”overgreb” at rådgivere deltager.

Hvis der ikke deltager professionelle rådgivere, bør der på beboermødet samles tilslutning til, at bestyrelsen kan vælge rådgivere, med henblik på afholdelse af endnu et beboermøde, hvor det vil være muligt at fremlægge den første skitse for projektet.

3.2.Beslutning om at gå i markedet (generalforsamling)

Når alle de nødvendige oplysninger er indsamlet, og andelshaverne har haft lejlighed til at tage stilling til, hvilke vilkår, som skal gælde efter et eventuelt salg af ejendommen, kan man på en generalforsamling træffe beslutning om at gå i markedet.

Beslutningen giver bestyrelsen et forhandlingsmandat. Efter vores opfattelse skal det ikke være et salgsmandat. Det skyldes, at hvis den endelige beslutning om at opløse foreningen ikke bør træffes, før der foreligger et helt konkret tilbud på køb af ejendommen, således at det er muligt at opgøre den præcise økonomiske konsekvens for de enkelte andelshavere.

Indenfor det givne mandat, afsøger bestyrelsen herefter, sammen med rådgiverne, om der kan sælges på vilkår, som kan forventes godkendt af generalforsamlingen.

3.3.Betinget salg (bestyrelsen)

Hvis salgsprocessen lykkes, indgår bestyrelsen herefter en betinget salgsaftale. Salgsaftalen er betinget af, at generalforsamlingen godkender salget med det fornødne flertal til opløsning af foreningen.

I de fleste andelsboligforeninger er kravet til opløsning 4/5 af medlemmerne. Er der 12 medlemmer af andelsboligforeningen, skal således 10 ud af 12 stemme for forslaget, før salget og opløsningen kan gennemføres.

3.4.Endelig beslutning (generalforsamling)

Købsaftale og alle konsekvenser af købsaftalen, herunder navnlig, hvilke vilkår der vil gælde for de andelshavere, som bliver boende som lejere og eksempelvis skattemæssige konsekvenser, præsenteres til endelig godkendelse på generalforsamlingen.

Hvis beslutning om salg gennemføres, skal der i de fleste foreninger samtidig vælges 2 likvidatorer, som har til opgave at realisere beslutningen om, at opløse andelsboligforeningen. Likvidatorerne har således ansvaret for opløsningen.

3.5.Gennemførelse (likvidatorerne)

Likvidatorerne forestår afslutningen af salget, indfrier alle andelsboligforeningens lån, betaler kreditorer i form af håndværkere, abonnementer, forsikringer m.v., og udlodder afslutningsvis, på baggrund af likvidationsregnskabet, til de enkelte andelshavere, deres andel af overskuddet.

4. Efter salg og opløsning af foreningen

Andelshaverne har, som anført ovenfor, i henhold til andelsboliglovens §4, ret til fortsat at benytte deres lejlighed, men nu som lejere. Hvilke nærmere vilkår, der skal gælde afhænger af den aftale, som der indgås i forbindelse med salget. Almindeligvis har lejere en mindre vedligeholdelsespligt end andelshavere, ret til at fremleje, udlejning via Airbnb m.v. Alle relevante forhold som kan medføre, at overgangen fra medejerskabet af ejendommen, som andelshaver, til at blive lejer, bliver mindre dramatisk, end det kan være, hvis man ikke har truffet aftale om spørgsmålene i forbindelse med salget.

5. Afslutning

Det er åbenbart, at de bedste resultater opnås i de tilfælde, hvor foreningen ultimativt har styringen af processen. Det bør ikke være en tilfældig køber, som retter henvendelse til andelsboligforeningen, som styrer forløbet. Vi er sikre på, at flere andelsboligforeninger vil blive fristet af gode tilbud. Husk at overveje alle konsekvenser!

Med venlig hilsen

Allan Thomsen
at@hansenthomsen.dk