FORDELING AF BOLIGAFGIFT OG ANDEL I ANDELSBOLIGFORENINGENS FORMUE

Vi får stadig mange henvendelser om, hvordan boligafgiften bør være fordelt mellem andelshaverne og engang imellem i samme anledning om de enkeltes andele i foreningens formue. Vi tror, at pligten til at udarbejde nøgletalsskemaer har skabt en synlighed omkring fordelingen, som måske ikke har været til stede tidligere i de enkelte andelsboligforeninger. Hvis man ikke synes fordelingen er ”retfærdig”, er det selvfølgelig vigtigt at vide hvilke muligheder, der er for at ændre på den gældende fordeling. En ny landsretsafgørelse peger på en række af de faktorer, som vil indgå i domstolenes overvejelser i den forbindelse. Læs dommen nedenfor.

Udgangspunkt

Det er naturligt at tage udgangspunkt i den fordelingsnøgle, som blev vedtaget i forbindelse med foreningens stiftelse. Ved stiftelsen har fordelingen været overvejet og derfor accepteret af andelshaverne som udtryk for en rimelig fordeling. Det kan have været den leje, som blev betalt umiddelbart før stiftelsen eller arealet af de enkelte lejligheder, men også andre faktorer kan have indgået i overvejeserne.
Normalt vil man fordele andelen i formuen i samme forhold som boligafgiften fordeles. Det skyldes det simple forhold, at en ikke uvæsentlig del af boligafgiften vil medgå til at afdrage den gæld, som foreningen stifter i forbindelse med købet, hvorfor det er rimeligt, at de andelshavere, som betaler en høj boligafgift, får en tilsvarende større andel i foreningens formue.
Det er klart, at der kan vise sig at være fejl i stiftelsesgrundlaget. F.eks. har ejendommen eller enkelte lejligheder ikke været korrekt opmålt. Hvis der viser sig den slags fejl, kan eller ligefrem skal foreningen så rette fejlen og hvad kræver det i givet fald at foretage korrektion.
Vedtægterne er som i så mange andre spørgsmål afgørende for, hvad andelsboligforeningen kan og skal foretage sig, hvis fejl registreres. Hvis vedtægten fastslår, at boligafgiften fordeles efter andelenes bruttoetageareal, kan der ligefrem være pligt til at ændre fordelingen, hvis man bliver opmærksom på fejl i opmålingen.
Hvis fordelingen er sket efter den hidtidige husleje, som var baseret på lejlighedernes areal, er spørgsmålet mere åbent. De fleste vedtægter indeholder mulighed for at justere boligafgiftens indbyrdes for- deling, hvis man bliver opmærksom på fejl. Se eksempelvis ABF’s standardvedtægt. Hvis en sådan hjemmel findes, kan ændringen besluttes med simpelt flertal på generalforsamlingen. Hvis der ikke er hjemmel til at foretage justeringer, er spørgsmålet igen mere åbent og vil afhænge af flere faktorer, som f.eks. med hvor stor sikkerhed, det kan fastslås, at den oprindelige fordeling beror på en fejl.
Hertil kommer, at ved ændringer i boligafgiften, som anført ovenfor, bør det tillige overvejes, hvordan en ændring skal påvirke fordelingen af formuen (andelsværdien). Normalt bør ændringer alene have betydning fremadrettet. Det vil sige, at den formuetilvækst, som opstår efter beslutningens vedtagelse, fordeles efter det nye nøgletal, således at man ikke ændrer på fordelingen af formuen før beslutningen, hvilket jo alt andet lige ville medføre, at nogen blev rigere og andre fattigere.
Lad os se på et par konkrete tilfælde:

Case 1

Andelsboligforeningen var stiftet i midten af 1960-erne og der var ingen tilgængelige oplysninger om de oprindelige forudsætninger for fordeling af boligafgift og formue. Via foreningens regnskaber kunne det påvises, at både boligafgift og andel i foreningens formue gennem årene var ændret. Hertil kom, at foreningen via sammenlægning af en række mindre andele var kommet i den situation, at der var endog meget store forskelle på boligafgiften pr. m2 og der var igen ingen relation til fordelingen af foreningens formue.
Et meget stort flertal i foreningen besluttede at rydde op i forholdene og vedtog på generalforsamlingen en ny fordelingsnøgle, som skulle gælde for boligafgiften og for den fremtidige formuetilvækst.
En andelshavers boligafgift, som steg med mere end 22% som følge af beslutningen, anlagde sag mod foreningen med påstand om, at beslutningen var ugyldig.
Landsretten fandt i modsætning til byretten
at det oprindelige grundlag for fordeling af boligafgift var ukendt
at det nye forslag var sagligt velbegrundet
at man i årevis havde drøftet den uheldige fordeling og
at andelshaveren blev kompenseret ved en tilsvarende forøget andel i formuetilvæksten Herefter var foreningens beslutning lovlig (se dommen nedenfor).


Case 2

Foreningen var stiftet på et dårligt grundlag. I foreningen var både boliger og erhverv andelshavere. Ved stiftelsen betalte erhvervene en leje, som var 4-5 gange højere pr. m2 end boligerne. Ifølge stiftelsesgrundlaget skulle alle andele efter 20 år betale samme leje pr. m2. Det betød med andre ord, at er- hvervsandelene ville falde ganske betragteligt i boligafgift pr. m2 og til gengæld, at boligerne ville stige betydeligt.
På grund af problemer med finansiering besluttede foreningen at forsøge at ændre på den fremtidige fordelingen af boligafgiften mellem de 16 boliger og de 4 erhvervsandelshavere. I denne situation var det ikke alene nok med et kvalificeret flertal på generalforsamlingen men tillige, at alle erhvervsandels- haverne, som blev stillet dårligere, accepterede en ændret fordeling. Med meget stor velvilje og ønske om at bevare andelsboligforeningen lykkedes det at gennemføre en beslutning, som forhøjede boligafgiften for erhvervsandelshaverne og reducerede den for boligerne.

Konklusion

Selvom det ikke er nemt at ændre på fordelingen af boligafgift og andelsværdi, skal man aldrig sig aldrig, hvis sagligheden og argumenterne er gode nok, kan det selv i meget vanskelige situationer vise sig muligt, at ændre på de gældende fordelinger.

Læs hele dommen her

København, den 2. december 2016 Allan Thomsen