AB FREDENSGÅRDEN - VAR EJENDOMMENS ERHVERVSLEJEMÅL ET PROBLEM?

Nielsen & Thomsen advokater har for nylig sammen med en meget aktiv initiativgruppe forsøgt at stifte en andelsboligforening i Ryesgade 60-62. Foreningen blev desværre ikke stiftet. I denne og et par kommende blogs vil jeg fortælle om nogle af de udfordringer, vi stod over for og som samlet set betød, at vi ikke kunne gennemføre stiftelsen.

I Ryesgade 60-62 er der 4 erhvervslejemål. Landets første Irma-butik, en OK Tank, en børnehave og en vuggestue. Alle erhvervslejemål, der har været i ejendommen i en menneskealder og som fungerer meget fint i forhold til beboerne.

De 4 erhvervslejemål repræsenterer mere end 20% af foreningens samlede indtægter.

Det giver en udfordring i forhold til de banker, man skal forsøge at stifte en andelsboligforening sammen med. Bankerne tøver, hvis der er for stor en andel af foreningens drift, der hviler på en indtægt fra erhvervslejerne. Ud fra den betragtning, at det er en andelsboligforening ikke egnet til at håndtere.

I Ryesgade 60-62 afviste de første tre banker og kreditforeninger at finansiere stiftelsen med henvisning blandt andet til den store erhvervsandel i foreningen.

Sagen er, at bankerne ikke nødvendigvis er de bedst egnede til at foretage denne vurdering.

Som advokater vurderede vi ikke blot de enkelte lejekontrakter, men besigtigede også lejemålene, foretog en vurdering af de enkelte lejemål og de enkelte lejere, forhørte os hos nuværende administrator om tidligere retssager vedrørende lejemålene, forhørte os hos beboerne og foretog en sammenligning med erhvervslejemål med tilsvarende beliggenhed.

I stiftelsessituationen foretages vurderingen hovedsagelig for at fange mulige risici og vi vurderede klart, at der ikke var en reel risiko for tab ved de 4 erhvervslejemål. Vurderingen faldt derimod ud til, at erhvervslejemålene var en reel fordel for foreningen og kunne blive til en endnu større fordel.

Den sidste kreditforening vi kontaktede havde samme udgangspunkt, men tilbød finansiering på baggrund af en væsentligt større forståelse for erhvervslejemarkedet end de banker, vi først havde kontakt med.  

Pointen er imidlertid, at man står over for en udfordring, hvis der er meget erhvervsudlejning i en ejendom. Det bedste værn mod denne udfordring er at alliere sig med rådgivere, som kender erhvervslejemarkedet og kan levere det nødvendige faglige modspil. Falder vurderingen ud til, at erhvervslejemålene – som i Ryesgade 60-62 – er fornuftige og i dette tilfælde faktisk en stor fordel for foreningen, ja, da kan finansiering alligevel opnås. Men aldrig uden kamp.

Tags: